Когда долги помешают регистрации собственности

С недавнего времени во многих городах Росреестр стал проверять наличие исполнительных производств у продавцов недвижимости и при выявлении таковых производить приостановку перехода прав по сделкам  купли-продажи до решения вопроса с задолженностью. Когда происходят такие ситуации и что делать, если они возникли, разбирался Лайф.

 

В России большинство сделок по  купле-продаже недвижимости проходят достаточно просто: договор  купли-продажи подписывается покупателем и продавцом и вместе с прочими документами — заявлением на регистрацию, копиями паспортов участников сделки  и т. д. — передаётся в многофункциональный центр «Мои документы» либо напрямую в Росреестр. Согласно нормативам, переход права собственности должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При подаче документов напрямую в Росреестр — в течение семи рабочих дней, а если через МФЦ — в течение девяти дней. После этого новый собственник получает документы о том, что он стал счастливым обладателем недвижимости, а продавец — деньги.

 

Однако теперь довольно часто Росреестр выдаёт уведомление о том, что сделка по регистрации перехода права собственности приостановлена и у сторон есть 90 дней, чтобы исправить свои ошибки и повторно подать документы в Росреестр. Такие полномочия у регистрирующего органа есть в силу статьи 26 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В предыдущие годы приостановка если и случалась, то в основном по причинам технического характера, например, если одна из сторон сделки в  каком-то документе не поставила свою подпись или в переданных на регистрацию документах выявлены критические опечатки. Теперь же приостановка может происходить в связи с наличием данных об исполнительном производстве в отношении продавца либо покупателя.

 

— Как правило, если исключить технические моменты, то раньше у моих клиентов приостановок не бывало, — рассказала риелтор Галина Смирнова. — Дело в том, что обычно перед сделкой всегда запрашивается выписка из ЕГРН, в которой указываются не только данные объекта, но и запреты на регистрационные действия с ним. Однако теперь всё изменилось. После того как заработала Федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости»,  Росреестр  стал видеть данные по исполнительным производствам, которыми оперирует Федеральная служба судебных приставов. И теперь при наличии данных о процедуре по взысканию штрафов или задолженности по алиментам приостановка вполне вероятна.

 

С Галиной Смирновой согласен заведующий Западной коллегией адвокатов Москвы Александр Инютин:

 

Росреестр  и раньше приостанавливал регистрацию в связи с данными ФССП, но это делалось по запросу, а теперь — по факту исполнительного производства. И проблема в том, что, бывает, разбирательство между должником и взыскателем с учётом взаимных требований тянется годами. И, значит, всё это время есть угроза, что провести сделку с недвижимостью тем, кто ведёт такую тяжбу, будет проблематично.

 

— Теперь у банков появился ещё один рычаг по воздействию на должников, — соглашается адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин. — Очень часто теперь такие проблемы возникают в отношении должников, если суд вынес судебный приказ по упрощённой процедуре. Как правило, таким порядком пользуются банки по взысканию небольших потребительских займов или задолженностей по кредитным картам.

 

Очевидно, что приостановка регистрационных действий на срок до 90 дней может привести к проблемам материального характера, так как и продавец, и покупатель заинтересованы в скорейшем совершении сделки, а морозить деньги на три месяца никто не захочет. Поэтому важно не пропустить момент получения уведомления о приостановке регистрации. Согласно Административному регламенту, утверждённому Приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 № 278, такое уведомление может быть выдано заявителю лично, либо направлено в форме электронного документа, либо размещено на сайте Росреестра, либо передано через приставов-исполнителей.

 

Если в полученном уведомлении указано, что приостановка регистрации произошла в связи с требованиями ФССП или в связи с наличием данных об исполнительном производстве, то первое, что следует сделать, — связаться с тем приставом, который инициировал это производство. В ряде случаев приставы сами заинтересованы в проведении сделок по отчуждению недвижимости, так как полученные должником средства могут покрыть его долговые обязательства. Однако в этом случае, скорее всего, потребуется, чтобы покупатель недвижимости производил расчёты путём зачисления денег на счёт продавца — при проведении расчётов часть денег тут же будет списана на погашение долга.

Такую схему весьма приветствуют  банки-взыскатели, так как она полностью отвечает их представлениям о погашении долга и соответствует требованиям, предусмотренным законом 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов». Однако чаще всего такой вариант не устраивает покупателя квартиры, особенно если он приобретает её с использованием кредитных средств другого банка. В этом случае придётся договариваться с приставом о единовременном погашении некоторой части долга до сделки по продаже недвижимости, после чего он приостановит исполнительное производство под обязательство внести оставшуюся сумму в течение 30 дней после сделки с недвижимостью. Далее пристав вынесет постановление, которое нужно напрямую передать в Росреестр.

 

Но в некоторых случаях договориться о рассрочке погашения долга или о приостановке его взыскания не удастся. Так происходит, если речь идёт об алиментных обязательствах, неуплаченных штрафах, о банкротстве и о задолженности по налоговым платежам.