Как правильно принимать квартиру в новостройке?

С июля в России перестали действовать послабления для застройщиков по передаче квартир дольщикам, которые вводились в марте прошлого 2022 года в качестве одной из антикризисных мер в строительстве.

 

Теперь все работает по правилам, прописанным в 214 ФЗ и в Законе о защите прав потребителей.

Покупатель, обнаруживший при приемке квартиры недостатки любого характера, в том числе незначительного, например, отсутствие части фурнитуры на оконных конструкциях, некачественное закрепление радиатора или скол на межкомнатной двери, вправе отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры и потребовать от застройщика составления акта о недостатках, а далее на выбор:

Кроме того, у застройщика на исправление недостатков теперь есть 45 дней, а не 60.

В случае, если дольщик отказывается от приемки квартиры, застройщик имеет право составить односторонний передаточный акт через два месяца, а не через один, как это было прописано во временных правилах.

 

Как сейчас стоит готовиться к приемке квартиры? Стоит еще раз посмотреть договор долевого участия на предмет прописанных там условий передачи квартиры, а также изучить проектную документацию, чтобы точно понимать, как должен выглядеть объект и что требовать от застройщика.

До приемки также хорошо бы было узнать у соседей, которые уже приняли квартиры в этом доме, какие недочеты обнаружили в своем жилье они, так как недостатки часто повторяются.

 

С какими недостатками квартиры проще смириться, а какие нельзя оставлять без внимания ни в коем случае? Порядка ¾ новоселов сталкиваются с недоделками в новой квартире. Чаще всего это следующие недостатки:

- сколы на окнах и сквозняки, связанные с неправильной установкой стеклопакета;

- неровные стены, пол и потолки;

- отсутствие электричества и/или напряжения в электрощите;

- неработающая система вентиляции.

С мелкими недостатками вроде сколов на окнах и дверях иногда проще смириться (что и делает почти четверть купивших жилье в новостройке), подписав акт приема-передачи квартиры и в дальнейшем устранив мелкие недочеты за свой счет.

Но ни в коем случае нельзя принимать жилье с:

- недостатками, которые делают квартиру в принципе непригодной для жизни;

- с неустранимыми недочетами, стоимость устранения которых несоразмерна с бюджетом квартиры;

- с недостатками, устранение которых требует значительных временных затрат.

Среди примеров таких критических недочетов можно выделить расхождение реальной площади квартиры с заявленной в документах, большой перепад уровней поверхностей, неисправные коммуникации, промерзания в зоне фасадных стен.

 

Если при осмотре были найдены недостатки, документы о приемке подписывать не следует. В таком случае необходимо составить дефектный акт с перечислением всех обнаруженных недостатков, которые застройщик обязан устранить в течение 45 дней или выплатить компенсацию. Если недочеты всплывут после подписания акта, доказать, что проблемы возникли по вине застройщика будет весьма проблематично.

В большинстве случаев требовать компенсацию или соразмерное уменьшение цены договора о долевом участии от застройщика будет более эффективным методом решения проблемы, особенно если недостатки несущественные и их в принципе легко устранить самостоятельно или, вызвав мастера со стороны.

А вот если недостатки существенные, то стоит переложить обязанность по их ликвидации на строительную компанию. Если застройщик откажется сделать это или не уложится в отведенный срок 45 дней, нужно обращаться в суд, приложив, прежде всего, заключение эксперта о выявленных недостатках.

 

Как рассчитать размер компенсации? В том случае, если работы по ликвидации недочетов еще не были проведены, размер компенсации рассчитывается исходя из сметы с рыночной стоимостью работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, которую составляет эксперт по приемке.

Если же дольщик уже успел устранить строительные дефекты самостоятельно и затем требует от застройщика компенсации расходов, то тогда ее размер определяется исходя из понесенных затрат. Для этого необходимо предоставить подтверждающие документы – чеки о покупке стройматериалов, договор с мастером и счет на его услуги.