Комиссии агентов недвижимости в разных странах

В каждой стране практикуется свой метод расчета риелторских комиссий. Сумма зачастую зависит не только от типа и стоимости объекта, но и от правил конкретной компании. К комиссии прибавляется НДС, ставка которого также зависит от страны.

В Австрии комиссию платят и покупатель, и продавец — каждый по 3 % (вместе с НДС — 3,6 %). Размер вознаграждения регулируется законом о маклерской деятельности, и риелтор не вправе требовать больше положенного.

В Болгарии комиссию платят как продавец, так и покупатель — по 2–5 %. Иногда расходы на агентов несет только продавец. Чаще всего размер вознаграждения не превышает 2–3 %, при этом чем дороже объект, тем комиссия ниже. Размер комиссий законодательно не обозначен, поэтому агенты могут запросить больше указанных процентов (в некоторых случаях до 10 %). Покупателям стоит выяснять, включена ли комиссия в цену.

В Великобритании есть агенты продавцов, а есть агенты покупателей. Если покупатель не пользуется услугами агента покупателя, то комиссию (своему агенту) платит только продавец. «На жилом рынке в подавляющем большинстве случаев (примерно 96 %) продавец платит комиссию своему агенту, который представляет его интересы (но не интересы покупателя),— говорит Дмитрий Закиров, партнер компании LonGrad.

Также есть определенное количество профессионалов в недвижимости, которые защищают интересы покупателя. Это очень частая практика в Лондоне, где большую часть покупателей составляют иностранные инвесторы, которые предпочитают платить за услуги (поиск эксклюзивных и наиболее выгодных вариантов, экспертная оценка, сопровождение сделки и т. д.). Таким профессионалам платят покупатели. Что касается коммерческой недвижимости, чаще всего обе стороны (покупатель и продавец) представляются профессионалами».

В Великобритании комиссии ниже, чем в других странах. Рассказывает Дмитрий Закиров: «На более плотном рынке (до 500 тыс. фунтов стерлингов) независимые агентства снижают комиссию до 0,5 % от стоимости продажи объекта, в то время как наиболее распространенный уровень — порядка 1,5–2 %, суммы поднимаются до 2,5–3 % (у компании Foxtons). На более дорогом рынке (5–15 млнфунтов стерлингов) можно ожидать комиссии не более 1–2 %; при больших бюджетах от 20 млн ожидать более 1 % не приходится. Исключением из этих правил является продажа инвестиционных предложений (номера в отелях, студенческие общежития и т. д., но это мелкие инвестиции 50–500 тыс. фунтов), где девелоперы готовы платить до 5–7 % за привлечение потенциальных инвесторов. Услуги консультантов выше в процентном отношении (до 3–3,5 %) на менее дорогую недвижимость».

В Великобритании нет законов, регулирующих размер комиссий. Проценты определяются договорами купли-продажи и конкуренцией.

Что касается скидок с комиссий, то, по словам Дмитрия Закирова, в Великобритании всё зависит от результатов переговоров: агенты могут снизить размер оплаты своих услуг продавцам или застройщикам, консультанты могут сделать скидку на свои услуги покупателю.

Комиссия агента недвижимости — около 3 % от рыночной стоимости недвижимости (+ НДС 27 %). Вознаграждение в большинстве случаев платит продавец, а не покупатель. Перед покупкой недвижимости в Венгрии стоит убедиться, не включил ли агент в цену дополнительную плату за свои услуги.

В Германии комиссия за объекты с контрактной стоимостью до 15 млн евро составляет от 3,57 до 7,14 %, включая НДС 19 %, за объекты стоимостью более 15 млн евро — не менее 2,38 %, также включая НДС.

Рекомендуемую величину комиссии для каждой федеральной земли определяет местная ассоциация риелторов. Закона, регулирующего размер комиссии, нет. Сумма вознаграждения определяется рыночной конкуренцией.

В ФРГ комиссию маклеру чаще всего платит покупатель. «В Германии практически всегда с русских клиентов берут комиссию, при этом не факт, что продавец заплатит. Если это ликвидный объект, платить продавец не будет»,— говорит Марина Филичкина, глава отдела продаж Tranio.com.

В Греции комиссия делится между продавцом и покупателем. Размер вознаграждения варьируется в зависимости от отдельного рынка.

«Стандартная комиссия в Греции обычно составляет 2 % с продавца и 2 % с покупателя. В некоторых регионах комиссия с продавца достигает 5 %, а с покупателя может достигать 3 %, особенно у тех агентств, которые работают с иностранцами, так как иностранцы требуют другого уровня сервисаи трудозатрат»,— говорит Вадим Дольменидис, директор Greece Invest. По словам эксперта, комиссия на более дорогие объекты обычно ниже. Например, при сделках свыше 1–2 млн евро агенты часто берут с покупателя 1 %.

В Греции в прошлом был специальный закон о комиссиях, но теперь он не действует. «Раньше законом фиксировалась стандартная комиссия по 2 % с каждой стороны, сейчас закон отменен, сумма комиссии свободная»,— говорит Вадим Дольменидис.

При стандартных сделках (до 1 млн евро) скидки с комиссий делаются редко.

В Испании комиссию почти всегда платит продавец. По информации компании Mas-Spain, в этой стране комиссии обычно варьируются от 1,5 до 5 % от суммы сделки. Однако когда стоимость объекта небольшая, устанавливается фиксированный размер комиссии — чаще всего 6 тыс. евро. Обычно на первичном рынке комиссия ниже, чем на вторичном (в процентном отношении). Чем дороже объект, тем ниже комиссия относительно стоимости.

Как сообщают эксперты Mas-Spain, агенты иногда жертвуют частью своей комиссии в Испании — «если очень нужно продать объект».

В Италии комиссия делится между продавцом и покупателем. Согласно информации Натальи Гранкиной, менеджера по работе с клиентами агентства недвижимости LiguriaHomes Casamare, в Лигурии покупатель и продавец обычно платят по 3 % + НДС (22 %), вне зависимости от суммы сделки. Это рекомендованная ставка местной торгово-промышленной палаты. Ольга Сковрон, риелтор Engel & V?lkers, рассказывает, что в данной компании действует ставка 4 %, также и для покупателя, и для продавца.

В Италии нет закона, регулирующего размер комиссий, однако есть так называемое положение «usi e consuetudini», устанавливаемое торгово-промышленнымипалатами городов. «Это означает, что в каком-либо секторе и районе комиссия устанавливается самим агентом, но принимаются в расчет устоявшиеся порядки и обычаи, которые в случае судебного разбирательства будут учтены судьей. Пример: агент просит 5 %, клиент отказывается выплатить, стороны обращаются в суд и судья обязывает клиента выплатить агенту 3 % — размер среднестатистической комиссии на этот род услуг в данном районе»,— говорит Ольга Сковрон.

В Италии можно получить скидку с комиссии. «В случае, когда клиент подписывает эксклюзивное соглашение о работе только с одним агентством, ему дается скидка на комиссию. Если клиент покупает очень дорогостоящий объект, за несколько или даже десятки миллионов евро, он также может попросить скидку на комиссию агентства. Специальные, льготные тарифы на комиссию мы устанавливаем и постоянным клиентам. Например, у нас есть клиент, инвестор, который за год купил три объекта, в итоге мы заключили с ним специальное соглашение о сотрудничестве с индивидуальной тарифной сеткой для всех будущих покупоки продаж»,— говорит Наталья Гранкина.

На Кипре комиссию агенту всегда платит продавец недвижимости.

«Размер комиссии агента в зависимости от региона, типа и цены недвижимости на Кипре составляет от 3 до 8 %,в среднем — 5 %. Комиссия на более дорогие объекты действительно иногда ниже на 1–2 пункта, но всё зависит от договоренностей между агентом и продавцом»,— говорит Георгий Докучаев, директор по продажам Prime Property Group.

На Кипре скидки с комиссии иногда практикуются, чтобы «не упустить клиента». «Это происходит, разумеется, по взаимному согласию агента и продавца, в основном на вторичном рынке и весьма эпизодически, так как прибыльность продажи и перепродажи, как правило, значительно превышает прибыльность агента. Более того, скидка в 1–2 % часто „погоды не делает“»,— комментирует Георгий Докучаев.

По словам эксперта, НДС выплачивается со всего размера комиссии кипрским агентом, который получает всю сумму, выплачивает НДС, а затем расплачивается с субагентом.

В Латвии комиссию почти всегда платит продавец. Однако, как сообщает Юлия Кухарёнок, эксперт компании Mercury Group по аренде и продаже, в редких случаях, когда объект уникален или продается по очень низкой цене, комиссия в этой прибалтийской стране делится между покупателем и продавцом в соотношении 50/50 %.

Комиссия обычно составляет 3–5 % от стоимости объекта. «На большие, дорогие объекты размер комиссии может быть меньше 3 % (обычно 2 %). Чем дешевле объект, тем ближе комиссия к 5 %»,— говорит Юлия Кухарёнок.

В этой стране нет законов, регулирующих размер комиссий. Проценты определяются договорами купли-продажи и конкуренцией.

Как рассказывает Эдуард Бураков, консультант IMEX Real Estate, в Дубае нет фиксированного размера комиссии:зачастую это 2 %, в отдельных случаях — 3–4 %.Если стоимость недвижимости низкая, то комиссия может представлять собой небольшую фиксированную сумму. Чаще всего комиссию платит покупатель, однако при приобретении первичной недвижимости вознаграждение риелторам платит застройщик.

Законов, регулирующих размер брокерских комиссий, в ОАЭ нет. Сумма вознаграждения исторически сформировалась благодаря рыночной конкуренции.

По словам Эдуарда Буракова, в отличие от других стран, в ОАЭ нет НДС, и к комиссиям не добавляются дополнительные наценки.

«На юге Португалии, в Алгарве, стандартной является комиссия 5 %,— говорит Ольга Леберская, коммерческий директор Aurora Destrelas LDA.— Если мы говорим о недвижимости стоимостью ниже 100 тыс. евро, то стандартной является комиссия 5 тыс. евро — поскольку 99,9 % агентств недвижимости работают с НДС, то к этой сумме обязательно прибавляется 23 % НДС. Так, например, минимальная комиссия 5 тыс. евро + НДС превращаются в 6 150 евро, эту комиссию оплачивает продавец агентству недвижимости, например, при продаже объекта стоимостью 100 тыс. евро или менее».

По словам эксперта, реже встречаются более низкие комиссии — 3–4 % или, наоборот, более высокие — 6–7 %. Нередки случаи, когда с дорогого объекта недвижимости владелец готов заплатить только 3–4 %. Бывает, что банк или застройщик готовы простимулировать более быструю продажу, и тогда дают риелтору комиссию чуть выше — 6–7 %.

Комиссию платит только продавец. «Покупатель, если он очень доволен найденным и купленным объектом, иногда доплачивает хорошему риелтору за проделанную работу, но только по собственной инициативе»,— комментирует Ольга Леберская.

Скидки с комиссии в Португалии — редкое явление.

По сравнению с другими странами услуги агентов в Словении стоят недорого. В этой стране комиссию платят и покупатель, и продавец — каждый по 2 %. Размер риелторского вознаграждения регулируется на законодательном уровне, поэтому агенты не могут взять с клиентов свыше положенного.

В США комиссию почти всегда платит продавец.

По словам Ильи Биткова, риелтора Coldwell Banker, в США комиссия по суммам до 1 млн долл. в среднем составляет 5–6 % от стоимости объекта, свыше 1 млн долл. — 4–4,5 %. По многомиллионным сделкам размер комиссии может снижаться до 2–3 % либо может представлять собой фиксированную, заранее оговоренную сумму. «При работе с покупателями возможен вариант, когда агент заключает соглашение о предоставлении услуг на условии, что таковые будут оплачены исходя из определенного процента, например, не менее 2,5 % комиссионных должны быть выплачены агенту покупателя вне зависимости от общей суммы комиссионных. То есть, при общей комиссии 4 % и по условиям компенсации 50/50 % каждой из компаний будет выплачено по 2 %, покупатель будет обязан со своей стороны доплатить своему представителю 0,5 % комиссионных. Комиссия выплачивается именно риелторской компании, а не агенту, который лично не имеет права принимать от клиентов никаких денежных компенсаций».

Как рассказывает эксперт, в США повсеместно действует постулат „real estate commissions are negotiable“, то есть, размер комиссионных достигается путем договоренности сторон и в правовых актах их величина не фиксируется. «Даже если размер комиссии заранее оговорен определенным процентом, у покупателя и продавца есть полное право в момент окончательных переговоров о продаже попытаться вести разговор о снижении суммы. Риелторская компания, в свою очередь, может с подобным не согласиться либо пойти на уступки для достижения общего консенсуса»,— говорит Илья Битков.

Согласно информации Global Property Guide, комиссия в Таиланде составляет 3–5 %. По словам Эрика Розенфельда, коммерческого директора ETU Homes, в Таиланде комиссию всегда платит только продавец.

Как отмечает эксперт, в этой стране получить скидку с комиссии реально. «В Таиланде (Паттайя) есть агентства, которые открыто предлагают так называемый cash back, то есть они отдают часть своей комиссии покупателю»,— говорит эксперт.

Эрик Розенфельд отмечает, что НДС с комиссии платит компания – получатель вознаграждения.

Согласно информации Global Property Guide, комиссия в Турции составляет около 3 %. Эрик Розенфельд, коммерческий директор ETU Homes, отмечает, что вознаграждение риелтору всегда платит только продавец. НДС с комиссии платит агентство.

Как рассказывает эксперт, в Турции размер комиссии существенно варьируется в зависимости от проекта и города.Размер комиссии определяет застройщик (если речь о первичном рынке) и она включена в стоимость продаваемого объекта. На вторичном рынке, как правило, агент добавляет свою комиссию к цене, установленной продавцом. Законом уровень комиссии не регулируется и продавцом или агентом не афишируется»,— говорит Эрик Розенфельд.

Согласно его словам, в Турции получить скидку с комиссии возможно. «В Алании ситуация хаотическая. Иногда здесь скидки дают застройщики (если клиент пришел напрямую), чаще — агентства или агенты. Чем меньше агентство, то есть, чем меньше у них накладных расходов, тем проще им отдавать часть комиссии покупателю»,—говорит эксперт.

Согласно информации Global Property Guide, комиссия в Финляндии составляет 3–5 % и варьируется в зависимости от агентства. По словам Эрика Розенфельда, в Финляндии комиссию всегда платит только продавец. «Тем не менее, бывают случаи, когда покупатель заключает поручительское соглашение с агентством на поиск определенного типа недвижимости. В этом случае покупатель оплачивает комиссию агентству, но в этом случае агентство уже не имеет права брать комиссию продавца»,— говорит эксперт. Скидки с комиссий, как правило, не делаются.

Во Франции комиссию риелторам платит либо покупатель, либо продавец — по договоренности. «Чаще всего покупателю вторичной недвижимости интереснее комиссию отделять от цены, так как нотариальные сборы в размере 8 % в этом случае на нее не распространяются. Если же покупатель берет кредит, то в этом случае не интересно отделять комиссию от стоимости апартаментов, ведь он берет кредит от всей суммы, в этом случае комиссия выплачивается продавцом»,— говорит Елена Генералова, директор French Riviera Realty. При покупке новостройки во Франции комиссию агентству всегда платит строительная компания, и покупатель не несет расходов на вознаграждение.

По словам Марины Филичкиной, комиссию во Франции чаще платит продавец, нежели покупатель.

Как рассказывает Елена Генералова, во Франции существует шкала комиссий в зависимости от стоимости объекта: до 50 тыс. евро — 8 %, от 50 тыс. до 120 тыс. — 7 %, от 120 тыс. до 200 тыс. — 6,5 %, от 200 тыс. до 500 тыс. —6 %, от 500 тыс. до 1 млн — 5 % и 4,5 % для объектов дороже 1 млн евро. «Всё же часто комиссия договорная (то есть, может быть не 4, а 5 %, к примеру, или наоборот), обсуждается при подписании мандата на продажу объекта. Что касается застройщиков, то они фиксируют ту комиссию, которою будут выплачивать при продаже любых апартаментов любому агентству по определенному объекту»,— говорит Елена Генералова.

Во Франции размер риелторских комиссий регулируется законом 70–9 от 2 января 1970 года (Loi Hoguet).

В этой стране можно получить скидку с комиссии, если поторговаться. Насколько это реально — зависит от конкретной ситуации.

Традиционная комиссия в Хорватии — 6 %. Ее делят между собой продавец и покупатель: каждый платит по 3 % от стоимости недвижимости. К комиссии прибавляется НДС в размере 25 %.

«По предварительной договоренности с агентством, в случае крупных сделок, процент комиссии может быть ниже. Минимальная комиссия (в случае объектов дешевле 40 тыс. евро) составляет 1,5 тыс. евро. Различий в комиссии при продаже объектов первичного и вторичного рынка нет»,— говорит Екатерина Календер,эксперт-консультант проекта Adria PRO.

По словам эксперта, деятельность агентств, в том числе и размер комиссии, регулируется «Законом о посреднических услугах при обороте недвижимости» (Zakon o posredovanju u prometu nekretninama). Но размер комиссии этим законом не обозначается, процент устанавливается договором об оказании посреднических услуг.

«Скидки с комиссии делаются только в том случае, если речь идет о крупных сделках, в иных случаях — очень редко»,— говорит Екатерина Календер.

Услуги риелтора в Черногории обходятся в 3–5 % от стоимости жилья. Платит обычно продавец.

«Разницы между «первичкой» и «вторичкой» нет. По более дорогим объектам (от 1 млн евро), а также объектам в известных комплексах комиссия обычно меньше, чем по более дешевым объектам, либо объектам в новых, неизвестных рынкупроектах»,— говорит Антон Шамарин, управляющий партнер Value.One.

Иногда застройщик делает скидку покупателю, и агент может на свое усмотрение несколько увеличить предлагаемую скидку за счет комиссии.

Что касается того, прибавляется ли НДС к комиссии, по словам Антона Шамарина, это зависит от договоренности между продавцом и агентом, единого подхода на рынке нет.

По словам Натальи Тамилиной, директора BWE Reality, средняя комиссия агентств в Чехии — 2–5 % (плюс НДС, если агентство является плательщиком этого налога). При этом в случае недорогих объектов недвижимости комиссия иногда представляет собой фиксированную сумму, например, не менее 2 тыс. евро. При покупке дорогой недвижимости комиссия может составлять и 1 %. Комиссию платит либо продавец, либо покупатель. Во многом это зависит от компании, которая предлагает объекты недвижимости, или же от договоренности между продавцом и покупателем.

«Комиссия агентству от застройщиков, в случае таковой, варьируется от 1 до 3 %, всё зависит от девелоперской компании,— говорит Наталья Тамилина.— В связи с тем, что рынок недвижимости Чехии по-прежнему востребован, не многиекомпании-застройщики готовы выплачивать вознаграждения риелторской компании (объекты будут проданы в любом случае). Комиссия от застройщика — это своего рода стимулятор для риелторских агентств для привлечения, например, русскоязычных покупателей, так как в этом случае агентство сможет гарантированно получить комиссию от застройщика. В этом случае покупатель ничего не платит за услуги агентства».

Согласно информации Global Property Guide, комиссия агентств недвижимости в Швейцарии варьируется от 3 до 5 %. Платит обычно продавец. При продаже недорогой недвижимости риелторы могут подстраховать себя, указав в договоре сумму вознаграждения в денежном выражении. Например, при продаже дома за 533 тыс. франков минимальная комиссия составит 16 тыс. франков (3 % от цены объекта), даже если дом будет продан дешевле 533 тыс.